Locação pós-reforma exige planejamento tributário e estratégia comercial para manter rentabilidade e competitividade. De acordo com Alex Nabuco dos Santos, o locador que antecipa cenários consegue transformar a mudança de regra em vantagem, em vez de absorver custos no improviso. A partir desse novo contexto, não basta reajustar o valor do aluguel e seguir em frente: é preciso entender base de cálculo, repasse possível ao preço e impactos no contrato.
Além disso, o mercado tende a premiar quem oferece previsibilidade, transparência e boa experiência ao inquilino, especialmente no segmento corporativo e no padrão médio-alto. Prossiga a leitura e entenda:
Locação pós-reforma e custos: onde a nova tributação pesa de verdade
Conforme informa Alex Nabuco dos Santos, o primeiro passo é mapear o “custo total” da locação, porque a tributação não atua sozinha. A conta real envolve imposto, inadimplência, vacância, manutenção, taxa de administração e eventuais reformas para manter o imóvel competitivo. Quando o locador olha apenas para a alíquota, ele corre o risco de subestimar o impacto no fluxo de caixa. Por isso, a análise deve considerar cenários com ocupação cheia e cenários conservadores, com meses de vacância e despesas extraordinárias.
Além disso, cada tipo de imóvel reage de um jeito. Unidades compactas com giro rápido podem aceitar ajustes graduais, enquanto imóveis corporativos, de ticket mais alto, exigem negociação fina e justificativa técnica. Também muda o poder de repasse: em alguns bairros e faixas de renda, o preço suporta aumento; em outros, o mercado força o locador a absorver parte do impacto. Nesse ponto, a oportunidade aparece para quem melhora a proposta de valor.
Como blindar riscos e ganhar previsibilidade
Segundo Alex Nabuco dos Santos, a locação pós-reforma precisa de contratos mais claros, com cláusulas que reduzam ruído e deixem explícitas responsabilidades. É aqui que muitos locadores perdem dinheiro sem perceber: ausência de padrões de vistoria, prazos frouxos para reparos, regras vagas de reajuste e multas mal definidas. Um contrato bem estruturado melhora a relação com o inquilino e diminui o custo jurídico do ciclo de locação.
Outro ponto essencial é alinhar reajustes e repasses de custos de forma transparente e comercialmente viável. Em vez de “subir o preço porque subiu o imposto”, a estratégia deve explicar o valor do imóvel, a qualidade da entrega e o padrão de manutenção, mostrando o que o inquilino recebe em troca. Também vale adotar práticas que reduzam conflito: checklists de entrada e saída, cronogramas de manutenção preventiva e comunicação formal de ocorrências.
Reposicionamento, eficiência e ganhos de longo prazo
Para Alex Nabuco dos Santos, a mudança tributária pode acelerar a profissionalização do mercado e abrir oportunidades para quem se adapta primeiro. Uma delas é o reposicionamento do imóvel: transformar a locação em um produto mais completo, com melhor apresentação, fotos profissionais, documentação pronta e processo ágil. Outra é segmentar: imóveis com perfil corporativo podem ser ajustados para atender empresas com exigência de governança, prazos e padrão de atendimento.
Também há oportunidade na eficiência operacional. Negociar taxas de administração, padronizar prestadores, criar rotinas de vistoria e manutenção preventiva diminui custos invisíveis. Em muitos casos, a rentabilidade se recupera mais pela redução de vacância e retrabalho do que por aumento bruto do aluguel. Além disso, o locador pode estudar a forma de estruturação da locação, sempre com orientação especializada, para reduzir riscos e alinhar o modelo ao perfil do imóvel e do público.
Em síntese, a locação pós-reforma não precisa ser sinônimo de perda de margem; pode ser um ponto de virada para uma gestão mais inteligente e previsível. Ao mapear custos totais, fortalecer contratos e reposicionar o imóvel, o locador transforma aumento de complexidade em ganho de controle e qualidade. Como considera Alex Nabuco dos Santos, a chave está em antecipar cenários e tratar a locação como operação: com métricas, rotinas e decisões baseadas em dados, não em suposições.
Autor: Pyppe Tand